¿DE QUÉ VAMOS A HABLAR?

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los retos sociales y económicos más graves a los que se enfrentan España, Europa y el conjunto del mundo desarrollado. En muchas de las ciudades y regiones más dinámicas y atractivas, el coste de comprar o alquilar una vivienda ha crecido mucho más rápido que los ingresos y ejerce una presión creciente sobre los hogares, especialmente sobre las generaciones más jóvenes y los grupos de renta media. Al mismo tiempo, existe una percepción generalizada —que refleja en muchos lugares la realidad— de escasez de vivienda precisamente en aquellos lugares donde las oportunidades económicas son mayores.

Esta situación ha alimentado un debate intenso y muy polarizado. En los últimos años, se ha propuesto una amplia variedad de diagnósticos y soluciones al problema de la vivienda. Algunos ponen el acento en las restricciones de oferta, señalando sistemas de planificación urbanística restrictivos, procesos de concesión de licencias lentos y barreras regulatorias que limitan el incremento de la oferta de vivienda. Otros subrayan el papel de factores de demanda: el aumento de la desigualdad, el cambio demográfico, la migración, el turismo y la creciente financialización de la vivienda como activo. Cada vez más, la atención se centra también en los impactos territoriales desiguales de estas dinámicas, ya que las ciudades más dinámicas atraen personas y capital a un ritmo más rápido del que sus sistemas de vivienda pueden absorber.

Al igual que ocurre con la transición ecológica, existe un amplio acuerdo sobre la magnitud del reto, pero mucho menos consenso sobre cómo abordarlo. El aumento de la oferta de vivienda se considera una solución necesaria. Pero existe un debate creciente sobre si por sí sola es suficiente para restaurar la capacidad de acceso y el equilibrio social. Distintos países y ciudades están experimentando con enfoques diversos, que van desde reformas orientadas al mercado hasta una intervención pública más decidida mediante vivienda social, restricciones a los precios de alquiler y cambios en los sistemas de gobernanza.

El Foro Cañada Blanch 2026 examinará este dilema de la vivienda desde una perspectiva comparada e internacional. Reuniendo a investigadores y responsables políticos de primer nivel, el foro explorará cómo el dilema de la vivienda en Europa y en el conjunto del mundo desarrollado está respondiendo a las presiones sobre la asequibilidad, por qué los resultados difieren de forma tan marcada entre distintos lugares, y qué combinaciones de políticas, inversión y regulación resultan más eficaces.

Lo que está en juego es mucho. Si el acceso a la vivienda continúa deteriorándose, se corre el riesgo de socavar la cohesión social, el dinamismo económico y la confianza en las instituciones. El foro se preguntará cómo puede repensarse la política de vivienda para garantizar que el crecimiento, las oportunidades y la habitabilidad sigan siendo compatibles —y que ciudades como Valencia puedan seguir prosperando sin convertirse en lugares en los que solo unos pocos puedan acceder a la vivienda en propiedad.

Sesión 1: Acceso a la vivienda, oferta y desigualdad | Michael Storper

El acceso a la vivienda se ha convertido en un reto económico y social de primer orden en las economías avanzadas. La respuesta política está dominada por argumentos sobre escasez de oferta que postulan que la regulación restrictiva del uso del suelo ha limitado la construcción y que la desregulación y la recalificación del suelo restaurarán el acceso, gracias a los mecanismos de libre mercado. Esta ponencia reevaluara dicha visión.

Michael Storper argumentará que, si bien la oferta de vivienda importa, la regulación no es el principal factor determinante del deterioro en el acceso a viviendas asequibles. En su lugar, el aumento de la desigualdad de ingresos y su distribución espacial cada vez más desigual desempeñan un papel central. En regiones con marcos de planificación urbana muy diferentes, la oferta y los precios de la vivienda han respondido de manera similar a los cambios en la demanda, lo que sugiere que las restricciones de planificación por sí solas no explican la falta de acceso.

Storper mostrará que incluso incrementos grandes y sostenidos en la oferta habitacional a precios de mercado tardarían décadas —y en algunos contextos más de un siglo— en lograr que hogares de renta baja y media puedan acceder al mercado inmobiliario como propietarios

en las ciudades de alto coste. Los procesos de filtrado son lentos, desiguales y a menudo debilitados por la financiarización y la fuerte demanda en el tramo superior de la distribución de la renta.

El problema de fondo es que los precios de la vivienda tienden a seguir el crecimiento medio de los ingresos, mientras que los salarios de amplios segmentos de la fuerza laboral se han estancado. En las ciudades dinámicas esto genera una brecha cada vez mayor entre los costes de la vivienda y los ingresos de muchos de sus residentes.

Storper concluirá que el acceso a la vivienda no puede abordarse únicamente mediante la desregulación. Una respuesta eficaz exige confrontar la desigualdad de rentas y complementar la expansión de la oferta inmobiliaria con una inversión pública sostenida, la provisión de vivienda social y una mayor integración de las políticas de vivienda, mercado laboral y políticas sociales.

Sesión 2: La historia de Viena: Lecciones de 100 años de tradición en vivienda social | Maria Vassilakou

Maria Vassilakou compartirá la experiencia de Viena, basándose en 100 años de tradición en vivienda social. La sostenibilidad social y la vivienda asequible son algunas las claves de que Viena sea considerada en la mayoría de los ránkings urbanos como una de las ciudades más habitables del mundo. Estos dos factores constituyen el eje central de la estrategia de desarrollo urbano de Viena y configuran la vida cotidiana en una metrópolis abierta, diversa y en rápido crecimiento.

Partiendo del programa de vivienda pública más ambicioso del mundo a principios de los años 20 del siglo pasado, y con una política de vivienda en constante evolución que ha incorporado una multiplicidad de regímenes de vivienda subvencionada, la ciudad tiene como objetivo la creación de 7.000 unidades de vivienda asequible al año. Como resultado, el 62% de la población de Viena vive en viviendas municipales o subvencionadas de alto nivel: la "vivienda social" no tiene "estigma", se dirige a familias de renta media, ofrece "lujo asequible para todos" y constituye la estrategia clave para la creación de nuevos barrios urbanos como lugares para vivir.

Vassilakou explicará los pilares fundamentales del modelo vienés, ofreciendo información sobre una política de suelo audaz a largo plazo, sobre una estructura de gobernanza altamente diversificada y sobre un modelo sólido de financiación y subvención. También hablará sobre la participación de numerosas corporaciones de vivienda sin ánimo de lucro, que se dirigen a un amplio abanico de niveles de renta y obtienen excelentes resultados en cuanto a calidad arquitectónica, sostenibilidad social y ecológica. El sistema es muy flexible y permite una amplia mezcla de usos y orígenes sociales, mientras que ofrece regímenes tanto de alquiler como de propiedad y apoya modelos innovadores, incluidos proyectos de vivienda colaborativa diseñados y gestionados por sus futuros inquilinos.

Sesión 3: Más vivienda, mejores políticas: integrar inversión, regulación y uso del suelo para una vivienda asequible | Helena Beunza

El acceso a la vivienda asequible en España y en el conjunto de Europa no puede entenderse únicamente como una cuestión de precios o de regulación; se trata fundamentalmente de garantizar una oferta de vivienda suficiente y diversa y unas condiciones estables para la inversión a largo plazo. Como argumentará Helena Beunza, los mercados de vivienda españoles se enfrentan a una insuficiencia estructural de oferta que amenaza tanto la asequibilidad como la cohesión social. A pesar de una demanda fuerte impulsada por el crecimiento demográfico y la urbanización, la producción se mantiene muy por debajo de lo necesario, particularmente en el segmento del alquiler, donde la vivienda asequible es más escasa.

Beunza explicará cómo la seguridad jurídica y un marco económico sólido son requisitos previos para movilizar el capital necesario para ampliar la oferta —desde propietarios particulares hasta inversores institucionales— y cómo la volatilidad regulatoria ha desincentivado la participación en el sector del alquiler precisamente en el momento en que este debería estar expandiéndose.

Si bien las herramientas regulatorias como los controles de alquiler pueden moderar las presiones sobre los precios a corto plazo, también pueden reducir la disponibilidad y la calidad de la vivienda si no van acompañadas de aumentos estructurales de la oferta e incentivos claros para la inversión. Para que las políticas sean eficaces, subrayará la necesidad de generar consenso entre los distintos actores, simplificar los marcos administrativos, reforzar el Estado de derecho y fomentar la colaboración público-privada que aproveche tanto la acción pública como el capital privado.

En esta presentación, Beunza explorará cómo un diseño político equilibrado —que respete los derechos de propiedad, fortalezca la gobernanza y movilice la inversión para una oferta a gran escala— puede crear un sistema de vivienda más resiliente y asequible que sirva a las personas, los mercados y las comunidades por igual.

Sesión 4: Situación y perspectivas del mercado residencial español | Pablo Álvarez Ondina

Mesa redonda: ¿Cómo podemos resolver el problema de la vivienda?

Michael Storper, Maria Vassilakou, Helena Beunza y Pablo Pérez Ondina, moderados por Andrés Rodríguez-Pose.